DAVANIN KONUSU: Sözleşmenin feshi
KARAR TARİHİ: 16/03/2020
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili, taraflar arasında düzenlenen Beyoğlu 1. Noterliği’nin … tarih … yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince Bakırköy ilçesi, … ada,….parsel sayılı gayrimenkul üzerine inşaata başlandığını, ancak metruk bırakıldığını, kısmi azamisinin müvekkili tarafından tamamlandığını, sözleşme şerhleri plan ve imar nizamlarına aykırı yapının kaçak yapı statüsünde kaldığını, müteahit davalının haricen satışları sebebiyle kısmen işgal edildiğini belirterek, sözleşmenin maddi manevi geçerliliği ve yararlılığının ortadan kaldırılması sebebiyle feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, … nolu parseldeki inşaatı sözleşme hükümlerine göre noksansız yapıp gününde teslim ettiğini, sözleşme gereği kendisine ait daireleri sattığını, müteahit olarak esas kendisinin mağdur olduğunu, sözleşme gereği kendisine ait dairelerin tapularının 17 yıldır verilmediğini, tapuların verilmesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini beyan etmiştir.
Mahkemece; kabul gören bilirkişi raporu ve ek raporlarına göre inşaatın %100 oranında tamamlandığı, ancak binanın inşaat ruhtasına aykırı inşa edildiği, iskan ruhsatının alınmasının mümkün olmadığı, sözleşme ile taşınmaz üzerinde 1 Bodrum Kat , Zemin Kat, 4 normal Kat ve bir Çekme Kat olmak üzere 5 katlı 7 bağımsız bölümden oluşan bina inşasının kararlaştırıldığı, Belediyece verilen ruhsatta Bodrum Kat, Zemin Kat ve 3 normal kat olmak üzere 5 bağımsız bölüme izin verildiği, davalı müteahit tarafından bodrum kat, zemin kat, 4 normal kat ve çekme kat olmak üzere 7 bağımsız bölüm yapıldığı, taşınmazın davacı adına tapuya kayıtlı olduğu, sözleşmeye göre müteahitin binayı yaptığı, sözleşmenin fesih koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekili istinaf dilekçesinde; davalının edimini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmediğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu binanın kaçak, ruhsata ve imara aykırı olduğunu, yargılama sırasında alınan bilirkişi raporlarında davalının edimini yerine getirmediği, binanın ruhsat ve imara aykırı olduğu, kaçak kaldığı ve iskan alınamayacağının bildirildiğini belirterek mahkeme kararının kaldırılması, esas hakkındaki talepleri doğrultusunda yeniden yargılama yapılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı arsa sahibi tarafından, taraflar arasında düzenlenen Beyoğlu 1. Noterliğinin …. tarih …..yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kaçak yapı statüsünde kalması nedeniyle feshi talep edilmiştir.
Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borcu inşaatı sözleşmesine, imar planına, yapı ruhsatına, tasdikli plan ve projesine uygun şekilde tamamlayıp arsa sahibine teslim etmek; arsa sahibinin borcu ise taahhüt ettiği tapu paylarını yükleniciye devretmekten ibarettir. Yüklenici yapı ruhsatına, tasdikli projesine ve imara uygun inşaat yaptığı takdirde sözleşme gereği tapu paylarına hak kazanacaktır. Mutlak olarak imar mevzuatına aykırı ve mutlak kaçak yapıların ekonomik değeri bulunmayacağından, davacının taleplerinin de bu husus gözetilerek değerlendirilmesi gerekmektedir.
Sözleşme konusu Bakırköy ilçesi,…. ada,….parsel sayılı taşınmazın tapuda arsa vasfında davacı adına kayıtlı olduğu, Belediye cevabına göre taşınmazda kaçak katlar yapıldığından bu hali ile iskan almasının mümkün olmadığı, kaçak katların yıkıldıktan sonra yapı ruhsatı müracaatında bulunulması gerektiği belirtilmiş, mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarında binada kaçak inşaat yapıldığı tespit edilmiş ise de, mahkemece ve bilirkişi raporunda inşaattaki kaçaklık durumunun niteliği, giderilip giderilemeyeceği, giderilebilecek ise nasıl ve ne şekilde giderilebileceği araştırılıp değerlendirilmemiştir. İmar mevzuatı kamu düzeniyle ilgili olduğundan, imar mevzuatına aykırılıkların mahkemece re’sen göz önüne alınması gerekmektedir.
Bu nedenlerle, mahkemece mahallinde yeniden keşif yapılmak suretiyle, yüklenici tarafından yapılan inşaatın ruhsat ve projesi bulunup bulunmadığı, önceki bilirkişi raporlarında belirlenen imar mevzuatına, sözleşmeye ve onaylı projesine aykırılıkların neler olduğunun tek tek ve ayrıntılı olarak tespiti, bu aykırılıkların projeye uygun hale getirilip getirilemeyeceği, getirilebilecek ise bunun için nelerin yapılması gerektiğinin tek tek ve ayrıntılı şekilde belirlenmesi, gerekmesi halinde yükleniciye bu aykırılıkların giderilebilmesi ve iskan ruhsatı alımı için yeterli süre ve yetki verilmesi ve sonucuna uygun şekilde bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.
Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK’nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi açıklandığı üzere;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE,
2-Bakırköy 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin….. tarih, …. esas, ……. karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,
3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
4-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine iadesine,
5-Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,
6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına,
Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK’nın 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere 16/03/2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
